부동산 양도소득세 기초 정리

아래 내용 출처는 2024 박문각 공인중개사2차 부동산세법 기본이론 강의입니다.
양도세 관련 많은 내용 중 제게 필요한 일부 내용만 정리했음을 참고 바랍니다.

 

 

 

 

 

1. 양도 또는 취득시기

  1) 매매등 일반적인 거래: 대금 청산일 (계약서 상이 아닌 실제 잔금 지급일)

  2) 대금청산일이 불분명한 경우: 등기접수일

  3) 대금청산전에 등기일: 등기접수일 (빠른 게 우선)

  4) 경락에 의한 경우: 대금 완납일

  * 양수자가 양도소득세를 부담하는 경우에도 양도일은 대금청산일이다. (세금 납부일 아님)

 

 

 

2. 양도소득세 세액산출과정(1→4 순서)

  1) 양도차익 = 양도가액(실거래가) - 필요경비[취득가액(실거래가)+취득세+자본적지출+양도비]

    * 자본적지출: 해당 자산의 가치를 증가시키거나, 내용년수를 연장시키는 관련 지출 (발코니확장)

     cf. 수익적지출(현상유지지출: 벽지교체, 비데설치 등)은 필요경비에 불포함.

    * 양도비: 중개수수료, 공증비용, 인지세, 법무사수수료, 신고서작성비용 등 (광고비는 불포함)

    * 양도가액을 실거래가가 아닌 기준시가를 적용하면 취득가액도 기준시가를 적용한다.

    * 다른 세금에서 이미 필요경비로 산입된 금액은 이중공제 방지를 위해 불포함.

 

  2) 양도소득액 = 양도차익 - [양도차익*장기보유특별공제율(물가상승분)]

    * 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 토지, 건물, 원조합원입주권(승계취득제외)

    * 공제배제: 미등기, 국외자산

    * 공제율

     - 일반 자산: 6 ~ 30% (1년에 약 2%)

     - 1세대 1주택(12억초과 고가주택): 20~80%

 

  3) 과세표준 = 양도소득액 - 양도소득기본공제

    * 양도소득기본공제액(소득별 연250만원 ex. 토지/주식/파생상품/신탁수익권 별)

    * 공제배제: 미등기 (거주자, 비거주자, 국외자산 모두 공제가능)

    * 공동명의 경우 각각 250만원 공제 가능

 

  4) 산출세액 = 과세표준*세율

    * 세율 (주택, 조합원입주권, 분양권의 경우)

보유기간	주택, 조합원입주권	분양권 (누진세없음)
1년 미만	70%	70%
1년 이상 ~ 2년 미만	60%	60%
2년 이상	6 ~ 45%

 

  5) 같은 소득(건물, 주식 등)에서 차익, 차손이 있는 경우 소득별로 통산한다.

  6) 양도소득세는 종합소득세에 포함되지 않는다.

 

 

 

3. 양도소득세 예정신고

  1) 예정신고(양도일이 속한 달의 말일부터 2개월)를 한 경우 확정신고(다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지)를 하지 아니할 수 있다. 다만, 당해연도 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하지 아니한 경우 확정신고를 하여야 한다. (둘다 분납 가능)

    * 분할납부 요건: 예정신고 또는 확정신고 납부세액이 1,000만원을 초과

    * 분할납부 기간: 납부기한 지난 후 2개월 이내

    * 분할납부 금액: 2천만원 이하 - 1천만원 초과 금액 / 2천만원 초과 - 50/100이하 금액

  2) 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 예정신고를 하여야 한다.

  3) 예정신고를 하지 아니한 경우 가산세를 적용한다.

 

 

 

4. 1세대 1주택 비과세 양도소득

  1) 요건: 양도일 현재 국내에 1세대 1주택(실거래 12억 초과 고가주택 제외) + 공부상 취득일에서 양도일까지 2년 이상 보유 (조정지역은 2년이상 거주, 등본상 전입일에서 전출일까지) / 미등기가 아닐 것

    * 1세대: 거주자+배우자 (예외인정: 30세 이상은 배우자 없어도 / 배우자 사망, 이혼 / 미성년자의 경우 결혼)

    * 1주택: 양도일 현재의 사실상 현황을 기준으로 판정한다.

      - 매수자의 등기지연으로 공부상 2주택인 경우, 양도한 사실 입증하면 1주택

      - 1주택을 공동 명의 소유한 경우, 각각 1주택을 소유한 것으로 본다.

      - 대지와 건물을 동일 세대원이 아닌자가 각각 소유하는 경우 대지 소유자는 1주택으로 보지 아니한다.

      - 대지와 건물을 동일 세대원이 각각 소유하는 경우 1세대 1주택으로 본다.

      - 2개 이상의 주택을 같은 날 양도한 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

      - 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포, 사무소)로 사용하다가 양도하면 1세대 1주택 아니다.

 

  2) 1세대 1주택 특례: 비과세 규정 적용

    * 일시적 2주택: 첫번째 주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 신규주택 취득 + 3년 이내 첫번째 주택 양도할 경우,  첫번째 주택 비과세 (조정대상지역도 동일)

    * 동거봉양(부모님 집과 본인 집): 10년 이내 먼저 양도하는 주택 비과세

    * 혼인(남녀 각가 집): 5년 이내 먼저 양도하는 주택 비과세

    * 그 외는 대부분 기존 주택을 먼저 양도할 경우 비과세

 

  3) 보유기간 특례: 비과세 규정 적용

    * 건설임대주택: 임차일로부터 양도일까지 5년 이상 거주

    * 보유 및 거주기간 무관: 수용, 해외이주 및 해외출국 (출국일로부터 2년 이내 양도) 등

    * 1년 이상 거주 [타 시, 군으로 이사 - 취학상 형편(유초중제외), 질병치료, 근무상 형편(사업x), 학교 폭력 등]

 

  4) 다가구주택(원투룸): 가구별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 양도하는 전체를 1주택으로 본다.

 

  5) 고가주택(실거래가12억초과): 비과세 요건을 충족한 경우 12억원까지는 비과세 적용, 초과분은 비과세 배제.

 

  6) 미등기는 비과세 배제되나 예외 사유가 있다.